Proprietários terão novos custos em breve: o que é o PPPT, obrigação que preocupa condomínios?

Uma exigência que tende a trazer novas obrigações - e, em alguns casos, custos adicionais - para proprietários e condomínios.

Desde 1º de janeiro de 2025, e em conformidade com a lei Clima e Resiliência, todos os condomínios com mais de 15 anos passam a ter de elaborar o Projeto de Plano Plurianual de Obras (PPPT). A ideia é simples: antecipar as reformas necessárias para manter edifícios e moradias em boas condições, evitando surpresas e degradação ao longo do tempo. A seguir, entenda como funciona esse mecanismo e por que ele pode impactar o orçamento dos condôminos.

Como funciona o PPPT?

Antes de tudo, é importante esclarecer um ponto: o PPPT, por si só, não obriga a execução imediata das obras. Na prática, ele funciona como um projeto/proposta de intervenções coletivas a serem realizadas nas áreas comuns do prédio ao longo dos próximos 10 anos. Depois de apresentado, caberá aos condôminos decidir, em assembleia, se e como o plano será aplicado.

De acordo com o site oficial Service-public.gouv.fr, o PPPT é construído com base em referências técnicas como o Diagnóstico de Desempenho Energético (DPE), o Diagnóstico Técnico Global (DTG) ou ainda um estudo da estrutura do edifício.

Como destacou a BFM, o objetivo do PPPT é dar mais previsibilidade às necessidades futuras de obras, oferecendo uma visão organizada do que deve ser planejado nos anos seguintes. Além disso, o plano busca impulsionar a melhoria do desempenho energético dos edifícios, estimulando reformas capazes de reduzir o consumo e também as emissões poluentes.

Outro ganho é evitar a deterioração gradual do prédio: ao identificar cedo itens que podem se desgastar, falhar ou apresentar risco, o condomínio consegue programar manutenção de forma contínua - o que facilita a gestão no longo prazo e pode contribuir para valorizar o patrimônio imobiliário.

O PPPT também tende a melhorar a governança do condomínio, porque vira uma base concreta para discussão e alinhamento nas assembleias gerais, ajudando a construir consenso. Por fim, a proposta é planejar os gastos no longo prazo, distribuindo custos ao longo de vários anos e aumentando as chances de aproveitar ajudas/subsídios disponíveis quando aplicáveis.

O que o PPPT deve conter?

O conteúdo do Projeto de Plano Plurianual de Obras (PPPT) é definido por regras específicas e precisa ser completo. Em primeiro lugar, ele deve trazer um levantamento detalhado das intervenções a serem consideradas, seja para:

• manter o edifício em bom estado de conservação;
• garantir segurança e saúde dos moradores;
• promover ganhos energéticos.

O documento também precisa indicar qual desempenho energético se pretende alcançar após as obras, bem como a redução esperada das emissões de CO₂. Além disso, o PPPT deve incluir:

• programação das operações ao longo de 10 anos;
• estimativa orçamentária global;
• priorização/ordenação das despesas previstas, para deixar claro o que vem primeiro e por quê.

PPPT e PPT: qual é a diferença?

A diferença principal está no status do plano. O PPPT é a etapa de proposição: ele apresenta um conjunto de obras sugeridas para as partes comuns. Depois que os condôminos aprovam esse projeto, ele passa a se tornar o PPT (Plano Plurianual de Obras).

Em outras palavras, o PPT é o plano já validado, que reúne as obras efetivamente escolhidas para serem executadas ao longo da próxima década.

Como o condomínio pode se preparar para o PPPT (e evitar sustos no caixa)

Embora o PPPT seja um instrumento de planejamento, ele pode revelar necessidades relevantes de intervenção - e isso costuma pressionar o orçamento quando o condomínio não tem reserva suficiente. Por isso, faz diferença organizar a documentação técnica (manutenções anteriores, laudos existentes, histórico de problemas), definir responsáveis internos e alinhar com antecedência como serão discutidas prioridades e cronogramas em assembleia.

Também é recomendável que os condôminos avaliem, desde cedo, a estratégia financeira para sustentar o planejamento de 10 anos: reforço de fundo, rateios escalonados e regras claras de aprovação tendem a reduzir conflitos. Quando o plano indica melhorias energéticas, vale ainda mapear quais incentivos e mecanismos de apoio podem existir no contexto aplicável, para diminuir o impacto total das obras.

Com isso, o PPPT deixa de parecer apenas mais uma obrigação e passa a funcionar como aquilo que ele se propõe a ser: um guia para decisões mais seguras sobre manutenção, eficiência e preservação do edifício.