O benefício fiscal usado por milhões de proprietários acaba em 2026.

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar de forma drástica as vantagens do regime micro‑BIC que impulsionou o aluguel de temporada mobiliado na França - alterando, na prática, o equilíbrio entre estadias curtas e locação de longo prazo.

Lei Le Meur (“anti‑Airbnb”) e a virada tributária no micro‑BIC dos aluguéis de temporada

Durante anos, explorar um imóvel mobiliado para férias na França foi, para muitos proprietários, uma escolha fiscalmente confortável. No micro‑BIC aplicado a meublés de tourisme não classificados (aluguel de temporada não classificado), era possível faturar até € 77.700 por ano com um abatimento fixo de 50% sobre a receita bruta. Na prática, apenas metade do que entrava era considerada base para imposto de renda e contribuições sociais - o que frequentemente fazia um estúdio no litoral anunciado no Airbnb parecer bem mais vantajoso do que colocá-lo em um contrato anual.

Esse cenário muda com a Lei Le Meur, oficialmente lei nº 2024‑1039, amplamente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb”. A administração tributária francesa já confirmou o calendário: as novas regras passam a valer para rendimentos obtidos a partir de 1º de janeiro de 2025 e aparecerão no bolso quando esses valores forem declarados - ou seja, nas declarações entregues na primavera europeia de 2026.

A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de aluguel de temporada vão perceber que a fase dourada da tributação ultraleve ficou para trás.

O objetivo político é explícito: reduzir a vantagem financeira do aluguel de curta duração em regiões onde moradores enfrentam escassez de moradia e incentivar que parte desses imóveis volte a ser ofertada em contratos de residência principal (ocupação o ano inteiro).

O que muda de fato em 2026 (e o que não acaba)

A reforma não elimina o micro‑BIC, mas remove justamente os pontos que o tornavam mais atraente para muitos anfitriões ocasionais em imóveis não classificados.

Como era até os rendimentos de 2024: uma almofada generosa

Até os rendimentos de 2024, o micro‑BIC para aluguel de temporada mobiliado não classificado se apoiava em três pilares:

• Teto anual de receita no micro‑BIC: € 77.700
  
• Abatimento fixo sobre a receita bruta: 50%
  
• Base tributável: os 50% restantes, sujeitos a imposto de renda e contribuições sociais
  

Assim, quem recebia € 20.000 por ano com um gîte no interior, por exemplo, era tributado como se tivesse recebido € 10.000. A outra metade era tratada como “despesas presumidas”: sem exigência de comprovantes, sem detalhar custos, sem burocracia adicional.

A partir dos rendimentos de 2025: tetos divididos por cinco e abatimento menor

Desde os rendimentos de 2025 em diante, o aluguel de temporada não classificado sofre dois cortes ao mesmo tempo:

Regra	Até rendimentos de 2024	A partir dos rendimentos de 2025
Teto do micro‑BIC (meublé de tourisme não classificado)	€ 77.700	€ 15.000
Percentual de abatimento fixo	50%	30%

Na prática, mais proprietários ficam fora do micro‑BIC por ultrapassarem o novo teto, e mesmo quem continuar no regime será tributado sobre uma fatia maior da receita.

Um proprietário que fature € 20.000 no ano pode ver a base tributável saltar de € 10.000 para € 14.000 - um aumento forte em apenas um ano.

Com isso, os alugueis de curta duração não classificados passam a se aproximar do tratamento historicamente mais rígido dos imóveis não mobiliados no regime micro‑foncier. A mensagem do Estado é clara: o aluguel de temporada deve parecer menos uma arbitragem fiscal e mais uma atividade de locação “normal”.

Quem fica protegido da mudança

O impacto não é igual para todos. A distinção decisiva está entre aluguel de temporada e locação que serve de residência principal do inquilino.

• Locações mobiliadas como residência principal mantêm as regras atuais do micro‑BIC: teto de € 77.700 e abatimento de 50%.
  
• O aperto mira as estadias curtas vendidas por plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e semelhantes quando o imóvel não é oficialmente classificado como meublé de tourisme.
  

Esse detalhe é crucial para quem combina estratégias em imóveis diferentes: o apartamento mobiliado com contrato anual segue em terreno mais favorável, enquanto o estúdio de fim de semana voltado a turistas é o que mais sente o golpe.

Regime real no LMNP: a nova “regra do jogo” para anfitriões com receita relevante

Para proprietários enquadrados como LMNP (locação mobiliada não profissional), o consenso entre contadores é que o regime real tende a virar o caminho padrão para quem ultrapassar € 15.000 por ano com aluguel de temporada não classificado.

Como funciona o regime real

Ao contrário do abatimento fixo, o regime real exige contabilidade completa. Em contrapartida, permite deduzir despesas efetivamente pagas, como:

• juros do financiamento imobiliário
  
• imposto predial e encargos locais
  
• comissões de agência e custos de administração/gestão
  
• reparos, manutenção e determinadas melhorias
  
• seguros, contas de consumo e internet
  

Além disso, é possível aplicar a amortização do imóvel e do mobiliário ao longo do tempo. Trata-se de um lançamento contábil que não exige desembolso naquele ano, mas reduz o lucro tributável anualmente.

Com a amortização, muitos proprietários em LMNP conseguem, legalmente, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável por vários anos - mesmo com uma receita de locação consistente.

O preço a pagar é administrativo: migrar para o regime real quase sempre significa contratar contador, seguir regras contábeis básicas e tratar a locação mais como um pequeno negócio do que como uma renda paralela.

Parágrafo adicional: atenção à disciplina de documentos e ao risco de autuações

Com a redução do micro‑BIC, aumenta a relevância de organizar contratos, extratos, notas e comprovantes de despesas (especialmente para quem optar pelo regime real). Na prática, o ganho fiscal do regime real depende da qualidade do registro: despesas sem documentação adequada podem ser questionadas, e uma contabilidade mal feita tende a transformar economia tributária em risco.

Classificação como meublé de tourisme: um caminho de mitigação (com limites)

Outra alternativa que ganha visibilidade é buscar a classificação oficial de meublé de tourisme. Se o imóvel cumprir padrões definidos de conforto e equipamentos e for aprovado por um organismo autorizado, o tratamento fiscal pode continuar mais interessante do que o aplicado aos não classificados.

Para acomodações classificadas, o micro‑BIC permanece mais próximo do modelo antigo, com abatimento maior e teto de receita mais elevado. Ainda assim, o proprietário precisa investir para atender aos critérios, acompanhar as regras locais e recalcular a rentabilidade após “capturar” essa vantagem fiscal.

Além disso, prefeituras em regiões turísticas muito procuradas vêm endurecendo regras urbanísticas e classificando áreas como “tensas”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação não blinda o proprietário desses instrumentos de planejamento urbano.

Parágrafo adicional: o impacto prático na estratégia de mercado e no preço das diárias

Uma consequência indireta do aperto fiscal é a pressão sobre a precificação: parte dos anfitriões tentará repassar custos ao preço das diárias, enquanto outros podem reduzir ocupação ou migrar para contratos mais longos para estabilizar fluxo de caixa. Em mercados onde a demanda turística não absorve aumento de preço, a mudança tende a forçar decisões mais estruturais - como profissionalizar a operação (regime real) ou reposicionar o imóvel para locação anual.

Cenários práticos: como a conta pode mudar no imposto

Anfitrião com € 20.000/ano antes e depois da reforma

Considere um proprietário de um apartamento no litoral não classificado, com € 20.000 de receita bruta anual:

• Até rendimentos de 2024 (micro‑BIC com 50%): base tributável = € 10.000.
  
• A partir dos rendimentos de 2025 (micro‑BIC com 30%): base tributável = € 14.000, se ele permanecer no micro‑BIC e não exceder o novo teto de € 15.000.
  
• Acima de € 15.000: ele terá de migrar (ou, na prática, muito provavelmente migrará) para o regime real, em que o lucro tributável dependerá de despesas reais e amortização.
  

Para um contribuinte em faixa de renda intermediária, esses € 4.000 adicionais de base tributável podem virar facilmente algumas centenas de euros a mais por ano entre imposto e contribuições sociais.

Quando o regime real “ganha” nos números

Agora imagine um proprietário com custos elevados: financiamento recente, juros relevantes, reformas importantes e mobília cara. No micro‑BIC, esses gastos não entram - eles são substituídos pelo abatimento fixo. No regime real, por outro lado, eles são reconhecidos integralmente.

Nos primeiros anos de um imóvel adquirido com alavancagem (financiado), a combinação de juros e amortização pode reduzir o lucro tributável a zero ou muito perto disso. Para esse perfil, o fim da generosidade do micro‑BIC pode ser menos dramático, porque a migração para o regime real pode resultar em uma carga menor do que a antiga regra do abatimento de 50%.

Conceitos-chave para entender a mudança

Dois pontos técnicos sustentam a virada de 2026:

Micro‑BIC é um regime simplificado para pequenas receitas de atividade e de locação: em vez de comprovar cada gasto, o Estado presume que uma porcentagem fixa da receita equivale a custos. É prático, mas perde atratividade quando o abatimento cai de 50% para 30%.

Amortização no regime real do LMNP segue a lógica oposta: o proprietário distribui o custo do imóvel e dos móveis por vários anos, deduzindo uma parcela anual como se o bem se desgastasse com o tempo. Esse lançamento contábil frequentemente é o principal motivo pelo qual anfitriões experientes deixam o micro‑BIC - ainda mais com as regras novas, mais restritivas.

Para quem administra mais de um imóvel, pode fazer sentido combinar regimes: um apartamento mobiliado em locação anual pode ficar no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb de alta receita em área central pode migrar para o regime real para aproveitar amortização e custos elevados.

Essas decisões raramente são óbvias sem simulações. Com a Lei Le Meur redesenhando o retorno a partir de 2026, muitos proprietários que antes operavam no “deixa como está” do aluguel de temporada terão de revisar a estratégia, testar cenários e, em vários casos, mudar completamente a forma de tributação e de operação.